第三屆中國商業(yè)房地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇在北京富力萬麗舉辦，開拓新渠道開拓創(chuàng)新生態(tài)"主題，聚集新周期商業(yè)房地產(chǎn)品牌建設(shè)與發(fā)展，探索品牌引領(lǐng)下一個行業(yè)企業(yè)創(chuàng)新趨勢，以品牌力量推進(jìn)中國商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

　　第三屆中國商業(yè)地產(chǎn)品牌建設(shè)論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會聯(lián)合房訊網(wǎng)共同主辦，房訊指數(shù)研究院與全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，來自商業(yè)地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)和項目以及上市公司、金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理、代理經(jīng)紀(jì)等地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過1000位嘉賓出席，齊聚北京共襄盛舉。

　　中科產(chǎn)城董事長郭瑩輝在論壇上圍繞核心城市更新過程中產(chǎn)業(yè)園區(qū)的更新策略發(fā)表主題演講，他表示，城市更新絕對不是房地產(chǎn)開發(fā)，而是城市功能的完善和提升。所以城市更新下產(chǎn)業(yè)園區(qū)的更新目標(biāo)是以構(gòu)建新的產(chǎn)業(yè)生態(tài)為核心，引導(dǎo)土地方、產(chǎn)業(yè)方、政府方、投資方、運(yùn)營方等各方參與，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，最終凸顯城市的綜合價值，包括產(chǎn)業(yè)、城市風(fēng)貌等，展現(xiàn)城市新的品質(zhì)。

　　以下是郭瑩輝演講內(nèi)容整理：

　　我們國家經(jīng)過了工業(yè)化、城市化的大發(fā)展，在核心城市積累了大量的城市存量空間、存量資產(chǎn)；最近國內(nèi)熱議的房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型方向，重點也是在城市更新領(lǐng)域。所以今天跟大家分享一下關(guān)于核心城市園區(qū)更新策略的一些思考。

　　三大核心城市更新政策比較

　　首先對國內(nèi)三大城市群，即以深圳為代表的珠三角城市群，以上海為代表的長三角城市群，和北京為代表的京津冀城市群，做一個政策機(jī)遇的比較。從圖中可以看到，2013年開始到今年，首先從深圳再到上海再到北京，這些城市分別對存量土地、存量資產(chǎn)進(jìn)行了地方法規(guī)規(guī)則的制定。這些規(guī)則各有差異、各有重點。

　　從深圳發(fā)起的城市更新著重對于工業(yè)地產(chǎn)的保護(hù)，對于存量城市空間的棚改區(qū)，出臺了非常具體和操作性很強(qiáng)的地方政府法規(guī)和指導(dǎo)意見，對于深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和空間利用起到了非常大的主導(dǎo)作用。同時工業(yè)地產(chǎn)、新型研發(fā)用地M0政策在全國也引起了大的城市空間更新的示范效應(yīng)。

　　上海的產(chǎn)業(yè)政策和城市更新政策也非常有特點，主要是對城市網(wǎng)格化進(jìn)行了區(qū)塊劃定。比如有104個工業(yè)區(qū)規(guī)劃，進(jìn)行了更新和改造；對于195個現(xiàn)代的建設(shè)區(qū)也進(jìn)行了規(guī)劃和出臺指導(dǎo)意見。從城市的區(qū)域端到城市更新，政府都出臺了非常具體的指導(dǎo)意見。對于老工業(yè)基地上海來說，近幾年的土地盤活和地產(chǎn)再利用，有非常大的示范效應(yīng)。

　　深圳與上海出臺的政策對于北京也起到了積極的借鑒作用。北京地區(qū)在本月剛剛出臺了《北京市關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》，對于開發(fā)企業(yè)和運(yùn)營企業(yè)來說，可以說是期盼已久的地方法規(guī)?！吨笇?dǎo)意見》在城市的內(nèi)涵、在城市的更新單元、在城市的更新方式，以及在規(guī)劃、在土地、在資金方面，相較以往出臺的各區(qū)和行業(yè)條例來說更具有指導(dǎo)性和可操作性。

　　就目前的北京現(xiàn)狀來看，住宅供應(yīng)量土地有限，周邊園區(qū)存量又很大，在北京怎么進(jìn)行城市更新？《指導(dǎo)意見》有非常強(qiáng)的指導(dǎo)意義。比如說城市的老舊小區(qū)、城市的老舊商業(yè)建筑，以及圍繞四、五環(huán)之間各類的工業(yè)大院、工業(yè)園區(qū)，這次政策的出臺給了非常清晰的指導(dǎo)意見。尤其是對于工業(yè)園區(qū)來說，在集約利用和土地的開發(fā)強(qiáng)度上應(yīng)該比以往更有具體的操作方向。

　　總結(jié)來看，深圳作為城市更新的起源地，政策實施細(xì)則明晰及配套政策多元；上海的土地盤活政策及實施細(xì)則經(jīng)過試行已經(jīng)正式發(fā)布實施；北京的城市更新政策指導(dǎo)意見剛剛發(fā)布，之前僅在亦莊有所突破，處于政策起步期，需要在實施過程中匹配相應(yīng)的配套政策體系支撐落地。

　　三大城市群的政策還有共同的特點，都是在存量的土地上挖掘更新的機(jī)會，都是在土地上支撐產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的紅利，在資金上也是鼓勵社會各類投資主體參與城市更新。綜合北京、上海、深圳出臺的一系列城市更新政策，可以看到城市更新的基礎(chǔ)在于堅持政府主導(dǎo)，由政府引導(dǎo)、鼓勵社會多方參與，從而達(dá)到利益共享。

　　老舊園區(qū)更新升級要點

　　更新方向

　　在北京老舊園區(qū)怎么操作城市更新？傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新升級有三個方向。一是由舊園區(qū)到新園區(qū)，也就是由過去的制造業(yè)為主的工業(yè)園，比如M1、M2用地，直接升級為教育科研用地，也就是B2、B3的土地性質(zhì)。這類工業(yè)用地是從舊到新的，包括北京朝陽區(qū)工業(yè)廠房改造成798文化聚集區(qū)、751設(shè)計園區(qū)等等。

　　二是園區(qū)新建。把整個園區(qū)更新為城市功能，不再具備傳統(tǒng)的制造業(yè)功能。例如海淀北部永豐的新材料產(chǎn)業(yè)基地，以前是以央企的制造業(yè)為主，現(xiàn)在擬規(guī)劃為教育、科研和商務(wù)辦公用地，是一個典型的把園區(qū)整個城市單元進(jìn)行全面更新的典范。

　　三是由園到城，從制造業(yè)基地到產(chǎn)業(yè)新城，最典型的就是北京的亦莊。從制造業(yè)基地升級到未來產(chǎn)城融合的產(chǎn)業(yè)新城。

　　更新原則

　　這三個方向中，開發(fā)運(yùn)營企業(yè)在把握政府合作、社會資源整合時，有三大原則。一是多維視野和規(guī)劃引領(lǐng)。結(jié)合自身的戰(zhàn)略設(shè)計和所在城市總體發(fā)展規(guī)劃要求，集中梳理現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)用地資源，本著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級、城市經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展、土地集約利用、生態(tài)環(huán)保治理提升等各方面訴求，與城市化片區(qū)進(jìn)行總體規(guī)劃，包括功能定位、核心產(chǎn)業(yè)體系、空間業(yè)態(tài)規(guī)劃、實施主體設(shè)計、開發(fā)建設(shè)時序、資金平衡方案、配套政策匯總等等，從產(chǎn)城融合、城市更新、多規(guī)合一、政企合作等多個維度形成總體開發(fā)規(guī)劃。

　　二是政府支持和市場運(yùn)作。城市更新是城市的各級政府對于城市總體的發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃以及功能的補(bǔ)短板，所有這些都離不開政府的支持，當(dāng)然也離不開投資商、運(yùn)營商、金融機(jī)構(gòu)和原土地方等各方的參與。應(yīng)該強(qiáng)化政府支持作用，在土地變性、主體變更、土地確權(quán)、規(guī)模增加、招商扶持、資金配套等方面給予重大政策支持；同時有統(tǒng)有分，協(xié)作分工，吸引社會資本和產(chǎn)業(yè)項目參與更新和建設(shè)。

　　三是先易后難，增量先行。城市更新有大量的已批未建和已建的園區(qū)，存量和增量土地混行，所以在城市更新單元中涉及工業(yè)園區(qū)的，還是要從未建土地上先切入，給園區(qū)城市更新做一個標(biāo)準(zhǔn)、做一個示范。在總體規(guī)劃出臺、實施方案基本確定后，通過內(nèi)部動員、空間調(diào)劑、社會合作等措施，優(yōu)先將資源配置到待開發(fā)的易操作的土地及其子項目開發(fā)建設(shè)上，率先建設(shè)城市更新的啟動區(qū)品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)示范樣版，也積累后續(xù)更新項目發(fā)展的資金。

　　實施建議

　　城市更新在實施過程中有兩個問題，一是街區(qū)規(guī)劃。沒有一個好的微觀的街區(qū)規(guī)劃的支持，僅僅有上位規(guī)劃還是無法操作。應(yīng)該根據(jù)所在城市的分區(qū)規(guī)劃、街區(qū)規(guī)劃等上位城市規(guī)劃，科學(xué)編制園區(qū)更新綜合實施方案，對標(biāo)城市規(guī)劃在城市功能、配套設(shè)施、空間品質(zhì)、環(huán)保要求、資源利用、城市治理等方面查找差距，提出新的片區(qū)規(guī)劃設(shè)想和具體目標(biāo)，供當(dāng)?shù)卣疀Q策和進(jìn)一步的工作指導(dǎo)。

　　二是實施主體。城市的片區(qū)開發(fā)、園區(qū)更新的投資企業(yè)將來怎么把過去的土地包裝和策劃成為各個不同功能塊的土地，需要有不同的投資主體來參與。比如由工業(yè)用地調(diào)整為商辦、公共服務(wù)等四類用途，每類用途都有不同的實施主體，所以前期確定實施主體在整個實施過程中是極為重要的工作。

　　政策配套

　　老舊園區(qū)在城市更新過程中，還應(yīng)該有三大類的具體政策配套和保障。一是規(guī)劃政策，對于符合保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展功能、產(chǎn)業(yè)人口基本生活、補(bǔ)齊城市配套短板的更新項目，可根據(jù)實際需要適當(dāng)增加建筑規(guī)模。二是土地政策，根據(jù)更新項目實施方案，現(xiàn)有工業(yè)用地可以根據(jù)具體子項目需要依法變更土地性為新型研發(fā)用地、商業(yè)辦公用地、住宅開發(fā)用地、公共服務(wù)設(shè)施用地等不同性質(zhì)的土地。三是資金政策，政府應(yīng)出臺相關(guān)政策，引導(dǎo)社會資本積極參與。

　　怎么去評判老舊園區(qū)是否更新成功？有兩大原則。一是關(guān)于產(chǎn)業(yè)生態(tài)體系能否覆蓋過去舊的產(chǎn)業(yè)，這需要對產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重大的梳理。沒有一個新的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，僅僅是房屋的租賃經(jīng)營，這個更新對于產(chǎn)業(yè)承載來說是不足夠的。二是產(chǎn)業(yè)園投資開發(fā)評價，包括產(chǎn)業(yè)、資金、土地、政策、市場、運(yùn)營等6類指標(biāo)，從完整度判斷項目投資可行性，對各類利益相關(guān)方的滿足程度以及項目風(fēng)險控制因素。

　　園區(qū)更新的路徑方法

　　城市更新絕對不是房地產(chǎn)開發(fā)，而是城市功能的完善和提升。所以園區(qū)更新有四大目標(biāo)。首先是以構(gòu)建新的產(chǎn)業(yè)生態(tài)為核心，通過產(chǎn)業(yè)生態(tài)要素評價方法對項目掃描、重新定位，打造產(chǎn)業(yè)孵化成長平臺。二是引導(dǎo)各合作方參與。城市更新是利益共同體共同愿景的實現(xiàn)，土地方、產(chǎn)業(yè)方、政府方、投資方、運(yùn)營方，這"五方"構(gòu)成了城市更新項目的運(yùn)作系統(tǒng)，沒有任何一方的協(xié)作和支持就變成了一個相互掣肘的局面。三是促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級，通過打造標(biāo)桿園區(qū)，激發(fā)區(qū)域創(chuàng)新活力，促進(jìn)地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級，形成區(qū)域新的發(fā)展動能。四是突出城市價值，通過投資開發(fā)、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，改善城市風(fēng)貌，體現(xiàn)人文品質(zhì)，呈現(xiàn)嶄新城市功能與價值。

　　園區(qū)更新的路徑包括合作開發(fā)、存量提升、城市更新。針對存量未建項目，可以采用合作開發(fā)模式；存量資產(chǎn)不能推倒重來的，要靠存量的改造運(yùn)營提升；園區(qū)整個大地塊進(jìn)行由園到城的過程，就需要城市重大更新。三種路徑從小到中到大，園區(qū)體量不一樣，運(yùn)營的方法也不一樣。其中，城市更新合作模式相對復(fù)雜，有四個階段：一是重新策劃片區(qū)的功能，二是對土地進(jìn)行處置，三是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，四是新建開發(fā)。

　　園區(qū)更新面臨的挑戰(zhàn)

　　以北京為例，很多區(qū)域存量工業(yè)園區(qū)升級改造壓力非常大，社會需求和政府要求也都非常迫切，從供給側(cè)、從需求側(cè)大家都希望將這些大量的工業(yè)園升級為產(chǎn)業(yè)新城，但是為什么難以實施？主要面臨三大門檻。

　　一是政策門檻。雖然北京整體上出臺了《北京市關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》，但北京各區(qū)縣有自己固有的要求，包括土地變性、建設(shè)規(guī)模、銷售政策等。在政策門檻里，對于土地性質(zhì)、建筑規(guī)模、銷售條件等要求來說，來自于政府的支持作用是非常重要的。

　　二是產(chǎn)業(yè)門檻，包括產(chǎn)業(yè)方向和準(zhǔn)入指標(biāo)。以海淀區(qū)永豐基地為例，更新以后每萬平米要求每年不少于6億的產(chǎn)值，區(qū)級財政貢獻(xiàn)每萬平米每年不少于1200萬，這塊地只有285畝，新園區(qū)產(chǎn)值就應(yīng)該不能少于300億，區(qū)級稅收不少于6個億?？梢钥闯鰜韴@區(qū)招商的門檻有多高。

　　三是資金門檻。土地要更新，首先要補(bǔ)交土地出讓金，每平米的指標(biāo)就得1-2萬的出讓金，得按差價去補(bǔ)；還有自持物業(yè)比例，根據(jù)開發(fā)完成后物業(yè)的自持比例要求，將有高達(dá)數(shù)十億的資金沉淀與物業(yè)。

　　園區(qū)更新的前期策劃

　　未來要從事核心城市園區(qū)更新業(yè)務(wù)，開發(fā)商、運(yùn)營商前期的綜合策劃和專業(yè)的研究功力是不可或缺的。通過大量的實踐研究發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)前期商業(yè)模型及運(yùn)營策劃的質(zhì)量決定著項目全周期價值的發(fā)現(xiàn)和風(fēng)險的揭示。可以說，產(chǎn)業(yè)園前期研究決定著項目的成功與失敗。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)前期商業(yè)策劃有七大環(huán)節(jié)，包括提煉項目總體功能與定位、分析產(chǎn)業(yè)環(huán)境與資源要素、推導(dǎo)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)與目標(biāo)客戶、設(shè)計空間業(yè)態(tài)與產(chǎn)品方案、推演園區(qū)招商與運(yùn)營策略、模擬建設(shè)計劃與投資效益、導(dǎo)出項目可行性與政策建議。

　　前期規(guī)劃起著一些作用。一是與政府溝通的作用，提供為政府溝通的橋梁。二是給自己作為投資判斷決策，可以為小區(qū)內(nèi)部提供決策依據(jù)。三是指導(dǎo)作用，可為小區(qū)內(nèi)部提供具體執(zhí)行方向。四是增加自己的融資，為園區(qū)提供增加融資的依據(jù)。因此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新業(yè)務(wù)前期的規(guī)劃可能是致命的，也可能是決定性的。