第三季度，一系列新的產(chǎn)業(yè)政策相繼出臺(tái)，從 “雙倍削減” 政策到互聯(lián)網(wǎng)反壟斷，從北京證券交易所成立到 “831” 城市更新行動(dòng)計(jì)劃，每一項(xiàng)新政總是影響北京辦公樓市場(chǎng)的敏感神經(jīng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)正從高增長(zhǎng)階段走向高質(zhì)量發(fā)展階段，而城市發(fā)展也正從 “增量時(shí)代” 進(jìn)入 “存量時(shí)代”，城市更新已經(jīng)上升到國(guó)家戰(zhàn)略水平

　　8月31日，北京市人民政府發(fā)布《北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃（2021-2025年）》。高力國(guó)際華北區(qū)副董事總經(jīng)理陳難認(rèn)為此次"831"新政的出臺(tái)，與之前政策最大的不同就是頒布了具體量化目標(biāo)，同時(shí)明確了時(shí)間表。此次新政共涉及六大類(lèi)更新項(xiàng)目類(lèi)型，再次明確了城市更新并不限于舊樓改造、寫(xiě)字樓和商業(yè)改造，同時(shí)也涉及工業(yè)廠房、老舊園區(qū)和公共設(shè)施等項(xiàng)目改造。政策明確了到2025年，重點(diǎn)推動(dòng)500萬(wàn)平方米左右低效老舊樓宇改造升級(jí)，完成22個(gè)傳統(tǒng)商圈改造升級(jí)，及有序推進(jìn)700處老舊廠房更新改造、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)"騰籠換鳥(niǎo)"。

城市更新項(xiàng)目類(lèi)型

　　高力國(guó)際華北區(qū)副董事總經(jīng)理陳難認(rèn)為"831"新政體現(xiàn)了城市更新所具備的三個(gè)核心價(jià)值，即社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值、城市經(jīng)濟(jì)價(jià)值和資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值。社會(huì)經(jīng)濟(jì)價(jià)值體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)升級(jí)和消費(fèi)需求提升兩大方面，最終的影響是在城市GDP、稅收和就業(yè)方面的帶動(dòng)作用。城市經(jīng)濟(jì)價(jià)值體現(xiàn)在城市形象、居民幸福感和獲得感、人口素質(zhì)等方面。資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值則更注重項(xiàng)目自身的再生價(jià)值，如樓宇再生價(jià)值。樓宇更新不僅能為產(chǎn)業(yè)提供更優(yōu)質(zhì)的發(fā)展空間，還可以吸引高素質(zhì)人才，提升城市產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)?？梢哉f(shuō)，樓宇更新是城市發(fā)展和人口聚集的重要抓手，樓宇一邊承載著產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一邊服務(wù)著辦公人群。從這個(gè)角度來(lái)講，樓宇改造的標(biāo)準(zhǔn)并不是越高越好，應(yīng)該更注重市場(chǎng)和客戶(hù)需求。

城市更新具有的三個(gè)核心價(jià)值

　　對(duì)三季度政策和市場(chǎng)數(shù)據(jù)的解析可以看到，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)三季度依然實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定去化，市場(chǎng)需求已經(jīng)回歸常態(tài)。雖然市場(chǎng)需求在三季度如預(yù)期出現(xiàn)了放緩，但從數(shù)據(jù)上看依然保持了較高的需求水平，達(dá)到21.5萬(wàn)平方米。若剔除自用面積的影響，凈吸納量仍維持在17.1萬(wàn)平方米。如果再細(xì)分需求來(lái)源，發(fā)現(xiàn)本季度的凈吸納量受到單一租戶(hù)的大宗租賃交易的影響很大，超過(guò)8萬(wàn)平米，也就是說(shuō)若剔除此交易影響，全市場(chǎng)凈吸納量?jī)H為8.8萬(wàn)平方米。由此可見(jiàn)，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求實(shí)際上已經(jīng)回歸常態(tài)。

　　在甲級(jí)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)方面，隨著陽(yáng)光金融中心在本季度入市，中服地塊北區(qū)所有在建項(xiàng)目均已入市，今年前三季度累計(jì)新增供應(yīng)量達(dá)到57萬(wàn)平方米。受益于前三季度旺盛的市場(chǎng)需求，空置率進(jìn)一步降至16.7%，環(huán)比下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。市場(chǎng)租金維持在341.1元每月每平米，環(huán)比微漲0.1%，這也是租金在連續(xù)9個(gè)季度下跌后首次實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)。

　　在子市場(chǎng)表現(xiàn)方面，CBD的表現(xiàn)可謂是一枝獨(dú)秀。高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示強(qiáng)調(diào)北京辦公樓市場(chǎng)的兩大特點(diǎn)：第一，東部市場(chǎng)租金性?xún)r(jià)比凸顯。從2018年二季度市場(chǎng)租金觸及最高點(diǎn)后，CBD子市場(chǎng)的租金已經(jīng)回調(diào)超過(guò)12%，調(diào)整幅度僅次于燕莎和望京酒仙橋市場(chǎng)。CBD是目前東部市場(chǎng)中唯一具備高性?xún)r(jià)比和足夠優(yōu)質(zhì)辦公空間的子市場(chǎng)，同時(shí)也是唯一被劃入自貿(mào)區(qū)范圍的甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)。

　　第二，大面積需求和供給錯(cuò)配問(wèn)題依然嚴(yán)重。北京辦公樓市場(chǎng)依然存在大面積辦公需求和閑置辦公空間在地理位置上的錯(cuò)配問(wèn)題。整體上看，新增的大面積需求集中在中關(guān)村、上地和望京酒仙橋區(qū)域，而目前可利用的產(chǎn)業(yè)辦公空間大多集中在CBD和麗澤區(qū)域，而這兩個(gè)子市場(chǎng)也是目前租賃交易最火熱的區(qū)域。從今年前三季度的市場(chǎng)去化來(lái)看，CBD占全市場(chǎng)凈吸納量的比重從Q1的23%上升到Q2的34%，到了三季度更是上升到69%，占比逐季提升。

　　在成熟產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)方面，部分子市場(chǎng)短期內(nèi)受"雙減"政策影響較大，但市場(chǎng)需求依然非常旺盛。如寫(xiě)字樓市場(chǎng)一樣，產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)本季度凈吸納量也出現(xiàn)回落，達(dá)到12.6萬(wàn)平方米，空置率進(jìn)一步降至16.9%，租金依然穩(wěn)定在128.4元每月每平米。

　　雖然本季度影響較大的事件是"雙減"政策后在線教育企業(yè)的退租，但該政策對(duì)全市場(chǎng)的影響非常有限，而且對(duì)于不同區(qū)域和樓宇的沖擊也不同。從區(qū)域來(lái)看，主要影響還是集中在望京酒仙橋，上地和中關(guān)村。從樓宇級(jí)別來(lái)講，甲級(jí)樓宇受影響較小，影響主要集中在乙級(jí)樓宇和產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目中。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在甲級(jí)寫(xiě)字樓中的退租面積占比不到10%。由于在線教育企業(yè)普遍集中在望京酒仙橋、上地等低空置率的市場(chǎng)，大面積騰退正好為其他企業(yè)的新增辦公需求提供了空間。同時(shí)，在線教育企業(yè)退出的面積多數(shù)具有嶄新裝修及辦公家具，因此該類(lèi)面積投入市場(chǎng)后非常受互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的歡迎。除了少數(shù)"專(zhuān)業(yè)"教培樓宇外，業(yè)主普遍持有樂(lè)觀態(tài)度，尚未出現(xiàn)過(guò)分擔(dān)憂(yōu)后續(xù)出租的情況。

　　在產(chǎn)業(yè)園子市場(chǎng)的表現(xiàn)方面，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（即亦莊產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)）在"兩區(qū)建設(shè)"一周年之際結(jié)出了豐碩的成果。在2020年，亦莊市場(chǎng)的空置率高達(dá)25%，僅僅一年時(shí)間，空置率大幅下降近15個(gè)百分點(diǎn)，到今年三季度僅為10.7%。凈吸納量在上個(gè)季度更是領(lǐng)跑所有子市場(chǎng)，今年前三季度平均凈吸納量更是超過(guò)5萬(wàn)平米。市場(chǎng)快速去化的背后代表了越來(lái)越多的企業(yè)落戶(hù)經(jīng)開(kāi)區(qū)。根據(jù)經(jīng)開(kāi)區(qū)對(duì)外發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，在過(guò)去的一年間，經(jīng)開(kāi)區(qū)新增外資企業(yè)47家，同比增長(zhǎng)123.8%；新增儲(chǔ)備項(xiàng)目超過(guò)1000個(gè)，實(shí)現(xiàn)近200個(gè)項(xiàng)目簽約，總投資額超4,200億元，其中更有超過(guò)170個(gè)項(xiàng)目被納入"兩區(qū)"工作重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目。從行業(yè)來(lái)看，經(jīng)開(kāi)區(qū)目前大力引進(jìn)的企業(yè)主要以新經(jīng)濟(jì)企業(yè)為主，其中包含新一代信息技術(shù)、新能源智能汽車(chē)、生物技術(shù)和大健康、機(jī)器人和智能制造等產(chǎn)業(yè)。

　　展望第四季度，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)將有14.1萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)待入市，對(duì)市場(chǎng)沖擊有限。高力國(guó)際研究部董事陸明表示雖然凈吸納量逐步回歸常態(tài)化，但由于新項(xiàng)目體量有限且自用比例較高，因此四季度市場(chǎng)仍將持續(xù)去化，年末空置率將出現(xiàn)同比大幅回落。全年來(lái)看，年度凈吸納量預(yù)計(jì)將創(chuàng)10年新高，去年Q4 19.4%的空置率或?qū)⒊蔀槲磥?lái)4-5年內(nèi)的階段性高點(diǎn)。高力國(guó)際認(rèn)為，市場(chǎng)租金在今年四季度或明年一季度出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性企穩(wěn)回升。

　　從中長(zhǎng)期來(lái)看，北交所的設(shè)立為全國(guó)的創(chuàng)新型中小企業(yè)提供了更高效的資源配置平臺(tái)，特別是"十四五"規(guī)劃中所提及的"專(zhuān)精特新"企業(yè)。北京作為全國(guó)的科技中心，擁有全國(guó)最高的科研投入比例，最多的科研機(jī)構(gòu)，相信北交所的設(shè)立將會(huì)使更多立足于北京的創(chuàng)新型中小企業(yè)受益。相信隨著這些企業(yè)逐步做大做強(qiáng)，將為北京辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)新的需求增長(zhǎng)極。