2021年上半年上海辦公市場仍然延續(xù)了2020年下半年旺盛的成交態(tài)勢，市場租金雖然仍處于下行周期，但已出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

　　- 01 整體市場概況 -

　　2021年上半年錄得市場總成交量147萬平米，相比2020年上半年成交量大漲48%。增長主要由于2020年上半年疫情影響導致基數(shù)較低，但21年上半年的成交量仍延續(xù)了20年下半年較為旺盛的成交態(tài)勢。

*成交租金增長為21年上半年與20年上半年的比較

　　從2019-2021年成交熱力圖來看，除卻浦東和浦西CBD市場外，北外灘、前灘、漕河涇、虹橋商務區(qū)、張江是幾個最為活躍的商圈。

　　*每個氣泡代表一個項目，氣泡大小代表項目成交量多少，顏色越深代表該區(qū)域成交項目越多

　　2021年上半年整體市場平均租金錄得6.2元/平米/天，較2021年全年平均下降2.4%，租金降幅已出現(xiàn)明顯收窄，顯示明顯的企穩(wěn)跡象。

　　從季度環(huán)比租金變化的角度看，市場仍然處于明顯的下行周期，但降幅在逐漸放緩。

　　CBD與DBD的租金敞口在2019年快速收窄，CBD租金在2019年租金降幅遠超DBD，2020年租金敞口的縮窄速度已經(jīng)放緩，顯示CBD市場的企穩(wěn)跡象。

- 02 商圈表現(xiàn) -

　　2021年上半年成交量最大的10個商圈中，DBD核心商圈強勢占據(jù)7席，顯示較高的活躍度。陸家嘴成交17.7萬平米，拔得成交量頭籌。

　　從商圈的租金排名看，北外灘作為DBD核心商圈已超過人民廣場擠入前十。

　　從CBD核心商圈表現(xiàn)看，浦西CBD表現(xiàn)優(yōu)于浦東CBD，供應較新的CBD表現(xiàn)優(yōu)于供應較老的CBD商圈。

　　* 氣泡大小代表該商圈的成交量多少，氣泡位置取決于商圈2021年的平均成交租金及租金增長率

　　從DBD核心商圈表現(xiàn)看，商圈的平均租金越低，租金增長表現(xiàn)相對越好，顯示了在下行市場中，市場需求更多向低成本供應市場傾斜的趨勢。但從租金成本角度分析，低成本供應的商圈在市場下行中相對更抗跌。

　　* 氣泡大小代表該商圈的成交量多少，氣泡位置取決于商圈2021年的平均成交租金及租金增長率

　　- 03 租約條款 -

　　CBD與DBD市場的裝免政策仍然非常激進，CBD已經(jīng)趕上DBD的激勵政策，有效租金/面價比例已降至83%左右。

　　CBD核心區(qū)租約條款分析：

DBD核心區(qū)租約條款分析：

- 04 租戶動向 -

　　2021年上半年金融、專業(yè)服務租戶繼續(xù)強勢表現(xiàn)，科技互聯(lián)網(wǎng)需求大幅提升。貿(mào)易零售和地產(chǎn)建筑出現(xiàn)明顯的成交量下滑。

　　租戶從CBD向DBD流動的趨勢仍然未變，平均100個CBD流失客戶中，有51個會流向DBD，但僅有12個DBD流失客戶會升級到CBD商圈。

　　從各區(qū)域間租戶的流動情況看，浦東的流失客戶最多，但75%的流失客戶仍然會留在浦東，只是換個浦東的樓而已，體現(xiàn)出浦東企業(yè)政策的強大吸引力，租戶留在浦東的粘性明顯高于其他區(qū)域。

- 05 未來供應 -

　　我們通過上海每年的辦公樓開工面積來推算未來的供應，2018年后市場每年的預計辦公竣工面積約350萬平米/每年，2022年仍將維持高位。短期內(nèi)仍有較大的供應壓力。

　　* 數(shù)據(jù)來源：中國統(tǒng)計年鑒。根據(jù)上海每年的辦公樓開工面積推算，假設(shè)辦公樓建設(shè)周期平均3年

　　- 總結(jié) -

　　整體來看，市場仍然處于下行周期，但需求延續(xù)旺盛狀態(tài)，租金價格降幅收窄，已出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。

　　租戶從CBD流向DBD的趨勢仍非常明顯，DBD已經(jīng)貢獻市場約2/3的成交量，成為主要市場。但CBD/DBD的租金敞口收窄幅度已出現(xiàn)放緩跡象，CBD/DBD的租金關(guān)系將逐漸找到新的平衡點。

　　裝免政策愈發(fā)激進，CBD商圈已經(jīng)趕上DBD的裝免政策，平均有效租金/成交面價比率下降到83%左右。

　　金融、專業(yè)服務行業(yè)租戶需求持續(xù)強勁，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求反彈?？萍?醫(yī)藥/制造業(yè)企業(yè)的租戶分布更為分散，外遷趨勢更加明顯。