海南：工業(yè)用地可以先出租后轉讓，年限一般為2005年11月30日，海南省自然資源規(guī)劃司頒布了"海南省工業(yè)用地優(yōu)先租賃再轉讓管理實施細則"，明確了適用范圍、土地供應年限、土地供應價格、土地供應程序、評估和評價要求。

　　按照規(guī)定，市、縣政府可以先以租金方式向符合要求的工業(yè)項目提供土地，然后轉讓，租期五年，最長不超過十年。

　　海南省轉讓前工業(yè)地租實施細則

　　第一條為了進一步完善差異化的土地供應制度，促進土地的經(jīng)濟集約利用，降低企業(yè)土地利用成本，保證海南自由貿易港口項目的土地利用，根據(jù)"中華人民共和國土地管理法"和海南省人民政府關于支持工業(yè)項目發(fā)展規(guī)劃和土地安全的意見(試行)，結合全省實際，制定實施細則。

　　第二條本細則所稱"出讓前第一租約"是土地出讓人為項目土地設定一定期限、按照公開程序確定土地使用權人、由土地使用權人進行開發(fā)、建設和產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營的租賃期，期滿并符合使用權協(xié)議繼續(xù)履行條件的，土地供應方式應當按照協(xié)議辦理土地使用手續(xù)。

　　第三條市、縣人民政府對符合國家和我省產(chǎn)業(yè)政策要求的各類工業(yè)項目，可以先出租后轉讓，但商品房除外。

　　第四條第一次租賃和第二次轉讓的租賃期限一般為5年，最長不得超過10年，其后的轉讓期限總和不得超過土地使用的法定最高轉讓期限。

　　第五條市、縣自然資源和規(guī)劃主管部門應當委托合格的土地評價機構對土地使用權進行評估，并根據(jù)土地估價結果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場情況等集體決定，綜合確定土地出讓價或底價。

　　第一次租賃后的地價評估，應當考慮租賃期和轉讓期間的土地價值，租賃費標準不得低于國家規(guī)定的最低土地出讓價格標準。租賃期滿轉為土地轉讓時，不得低于國家規(guī)定的實際出讓期價格。

　　出租和出租的土地的總價，應當按照招標、拍賣、掛牌公開交易的土地的交易價格確定。年租金的確定應當不低于土地總價的百分之五，轉讓時的約定轉讓價格應當?shù)扔谕恋亟灰卓們r減去已付租金。租賃期限價格和租賃期價格同時支付。

　　第六條市、縣自然資源主管部門和規(guī)劃部門會同有關部門制定土地供應規(guī)劃，明確土地供應方式、面積、規(guī)劃條件、出讓轉讓條件、供應期限等條件。土地供應計劃經(jīng)批準報送人民政府后，由市、縣自然資源主管部門和規(guī)劃部門實施。

　　涉及海南自由貿易區(qū)(香港)投資促進聯(lián)席會議(修訂)審批范圍的土地項目，必須經(jīng)省投資聯(lián)席會議審批后方可提供。

　　第七條市、縣自然資源和規(guī)劃主管部門應當依法以招標、拍賣、掛牌或者法律、法規(guī)的方式組織土地使用權人出租，市、縣人民政府、有關公園或者產(chǎn)業(yè)主管部門應當與市、縣人民政府簽訂"工業(yè)項目開發(fā)和土地使用權協(xié)議"。租賃期屆滿，由市、縣人民政府或者已簽訂許可協(xié)議的有關公園、工業(yè)部門審批的，按照協(xié)議的規(guī)定辦理土地用途審批、土地登記等手續(xù)。

　　工業(yè)項目開發(fā)和土地使用權協(xié)定"的有關內容，按照"工業(yè)項目開發(fā)和土地使用權協(xié)定"實施的指導意見執(zhí)行。

　　第八條以先租后轉讓的方式提供土地的，參照國有建設用地轉讓的有關規(guī)定辦理土地供應手續(xù)，市、縣自然資源和規(guī)劃主管部門應當與投標人簽訂土地租賃合同(詳見附件一)。租賃期滿、轉讓條件滿足后，由雙方簽訂土地出讓合同(詳見附件二)。

　　第九條投標人可以根據(jù)已簽訂的土地租賃合同、地租及有關的稅費支付憑證申請房地產(chǎn)登記。

　　第十條土地使用權是以先租后出租的方式取得的，土地使用權人可以憑租賃的靜止產(chǎn)權證書依法辦理規(guī)劃、建設等手續(xù)。

　　第十一條土地使用權人沒有按照土地使用權出讓權或者出讓合同條款條件約定的條件投資開發(fā)的，土地使用權

　　第十二條土地使用權人應當按照土地出讓合同規(guī)定的用途使用土地，未經(jīng)批準不得變更土地用途。

　　第十三條土地使用權所有人應當在租賃期屆滿六個月前提出評估評估申請，并由市、縣人民政府或者簽署使用權協(xié)議的有關公園、產(chǎn)業(yè)主管部門對使用權協(xié)議的執(zhí)行情況進行評估和評價。土地使用權人經(jīng)審查評估合格的，應當與土地使用權人簽訂土地轉讓合同;評估評估不合格的，允許土地使用權人限期整改，最長整改期限不超過一年。

　　整改期滿仍不合格的，不經(jīng)協(xié)議辦理土地轉讓手續(xù)。市、縣人民政府可以依照合同收回土地使用權，在地面處置建筑物、構筑物和其他附屬設施，追究違約責任。

　　第十四條未按照合同約定支付租金、土地出讓費或者開發(fā)建設費用的，擅自轉租、轉讓或者變更土地用途的，依照有關法律、法規(guī)和合同協(xié)議追究法律責任。

　　第十五條市、縣可以根據(jù)實際情況，參照本細則所附示范合同，進一步明確和完善先租賃后轉讓的合同事項。

　　第十六條本細則自發(fā)布之日起施行。